Làm gì khi trót thanh toán cho những dự án nhà chưa được bán?

 

Thanh tra Chính phủ chỉ ra hàng loạt tồn tại ở một số dự án do một công ty bất động sản hàng đầu Việt Nam (vốn điều lệ gần 5000 tỷ đồng) và các đơn vị liên quan làm chủ đầu tư: có trường hợp ký hợp đồng bán bất động sản trước khi công khai thông tin, đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa hoàn thành hạ tầng, bán căn hộ khi chưa có bảo lãnh ngân hàng....

Tin này, theo tôi, là tin vui.

Vui vì ít nhất khi pháp luật đã chỉ ra sai phạm thì doanh nghiệp có trách nhiệm khắc phục và chịu các chế tài tương ứng. Những quy định tưởng như rất “hành chính” về điều kiện mở bán, bảo lãnh ngân hàng, hạ tầng... thực ra đều có một mục đích khá đơn giản: đừng để người mua nhà bỏ tiền ra trước khi những điều kiện cần thiết được đáp ứng.

Nhưng có một chuyện khiến tôi thấy đáng suy nghĩ hơn.

Nếu chịu khó đọc các bản án và theo dõi thị trường, sẽ thấy chuyện bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện không phải hiện tượng cá biệt. Nó thậm chí đã tạo ra một số “thông lệ” rất khó chịu trên thị trường.

Và đây là một trong những công thức tôi từng gặp:

Bước 1: Chủ đầu tư có một dự án.

Bước 2: Dự án chưa đủ điều kiện để bán.

Bước 3: Một công ty trung gian xuất hiện.

Công ty này không bán nhà đâu nhé. Hoàn toàn không. Công ty chỉ cung cấp “dịch vụ tìm hiểu bất động sản”, “hỗ trợ ký hợp đồng” hoặc một cái tên tương tự.

Khách hàng ký hợp đồng dịch vụ và đóng một khoản tiền. Sau này, khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, công ty trung gian sẽ “hỗ trợ” khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư. Khoản tiền dịch vụ đã đóng trước đó sẽ được chuyển thành tiền thanh toán cho căn nhà.

Nếu cuối cùng không ký được hợp đồng thì... công ty trung gian sẽ bồi thường, đôi khi còn hứa bồi thường gấp đôi, kiểu như đặt cọc mà bên bán không bán thì phạt cọc vậy.

Nghe khá ổn cho đến khi dự án có vấn đề. Lúc đó khách hàng mới bắt đầu đặt câu hỏi: “Ơ... thế tiền của tôi đang ở đâu?”. Và đây mới là phần thú vị. Trên giấy tờ công ty trung gian là một pháp nhân; Chủ đầu tư là một pháp nhân khác; Khách hàng ký hợp đồng với công ty trung gian; và quan trọng nhất là Chủ đầu tư không trực tiếp ký gì với khách hàng. Hai bên có thể còn ngồi chung một tòa nhà, dùng chung một bộ phận bán hàng, nhưng trên giấy tờ thì... hoàn toàn độc lập. Còn nếu công ty trung gian chỉ có vài tỷ đồng vốn, trong khi đã thu hàng trăm tỷ tiền của khách hàng thì đến lúc có chuyện, việc “đòi tiền” có thể trở thành một bài toán khá... triết học.

Tiền đâu?

Đó là lúc câu chuyện trở nên khó. Bởi về mặt tố tụng dân sự, điều quan trọng không chỉ là biết khách hàng đã chuyển tiền mà còn phải xác định: Tiền đi đâu? Ai thực sự nhận tiền? Công ty trung gian và chủ đầu tư có quan hệ gì? Ai đứng sau công ty trung gian? Có căn cứ pháp lý nào để buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm hay không?

Nếu không chứng minh được những mối liên hệ này, việc từ một hợp đồng ký với công ty A đi đến trách nhiệm của công ty B rõ ràng không phải chuyện đơn giản. Đây cũng là lý do tôi cho rằng khi xem xét những giao dịch kiểu này, không nên chỉ nhìn vào tên của hợp đồng.

Gọi là “hợp đồng dịch vụ” chưa nói lên nhiều điều. Câu hỏi quan trọng hơn là: Thực chất khách hàng đang trả tiền cho cái gì? Nếu toàn bộ cấu trúc cuối cùng vẫn hướng đến việc thu tiền trước cho một căn nhà mà tại thời điểm đó chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán, thì việc đổi tên khoản tiền từ “tiền mua nhà” thành “phí dịch vụ” rõ ràng là điều cần được xem xét rất kỹ. Nói vui một chút nếu con voi đội mũ và tự giới thiệu mình là con mèo thì việc đầu tiên cần làm có lẽ không phải là khen cái mũ đẹp.

Quay lại chuyện thanh tra. Tôi cho rằng những kết luận thanh tra như vậy là tín hiệu tích cực, bởi nó cho thấy các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản không phải để doanh nghiệp đọc cho vui. Nhưng để bảo vệ người mua tốt hơn, có lẽ chúng ta cần đi xa hơn việc xử lý một dự án, một doanh nghiệp, một hợp đồng. Điều cần xử lý là cả những cấu trúc được thiết kế để thu tiền của người mua trước khi các điều kiện pháp lý để bán tài sản được đáp ứng. Bởi cuối cùng, những quy định này tồn tại không phải để làm khó doanh nghiệp. Nó tồn tại để một người mua nhà có thể yên tâm rằng: “Tôi đưa tiền cho anh hôm nay, ít nhất tôi biết anh là ai, anh đang bán cái gì, và nếu có chuyện thì tôi còn biết tìm ai để đòi tiền.”

Thế cũng đã là một yêu cầu không quá đáng rồi.