Rủi ro khi mua nhà do ngân hàng thu giữ

 

“Trên trời rớt xuống chỉ có nước mưa và phân chim”

Phải thanh toán 12 tháng lương tối thiểu khi ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm là Căn Nhà Duy Nhất của bên vay, bên bảo đảm. Qui định này áp dụng từ ngày 01/12/2025 (theo qui định tại Nghị định 304/2025/NĐ-CP).

Nhân phải cập nhật qui định mới này khiến chúng tôi nhớ lại vài câu chuyện cũ trong quá trình hành nghề. Số là cách đây không lâu, chúng tôi hỗ trợ khách hàng mua một bất động sản thuộc diện bị ngân hàng thu giữ. Giá tài sản khá rẻ so với giá thị trường. Vấn đề là ở chỗ đó!

Câu hỏi được đặt ra là: mua nhà do chính chủ bán và mua nhà do ngân hàng bán đấu giá (từ quá trình thu giữ tài sản của người vay, người bảo đảm) thì khác nhau chỗ nào? Xin thưa nó khác nhau một trời một vực. 

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, chúng tôi đã phải làm các nghiên cứu về vấn đề thu giữ tài sản của ngân hàng. Quá trình nghiên cứu đó bắt đầu từ Bộ luật Dân sự, trải qua Luật Các Tổ chức tín dụng (và luật sửa đổi), Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội năm 2017 về thí điểm xử lý nợ xấu, Nghị quyết số 148/NQ-CP của Chính phủ về việc gia hạn việc áp dụng Nghị quyết số 42/2017/QH14 và một số khác nữa.

Sau quá trình ấy, có vài thông tin mà chúng tôi tin là hữu ích nếu ai đó thật sự muốn mua bất động sản do ngân hàng thu giữ:

1. Trong thoả thuận bảo đảm, chủ bất động sản phải có cam kết cho phép ngân hàng thu giữ

2. Qui trình thu giữ phải tuân thủ một cách triệt để, bao gồm các thủ tục thông báo, niêm yết công khai, sự tham gia của chính quyền địa phương

3. Bất động sản không có tranh chấp.

Trong đó, hai yếu tố sau là hai yếu tố tiềm ẩn rủi ro. Chuyện gì xảy ra nếu qui trình thu giữ mà ngân hàng tiến hành không đáp ứng các yêu cầu? Và nếu tài sản có tranh chấp?

Trên thực tế để cho bất động sản có một tranh chấp thì ...dễ như ăn kẹo. Chỉ cần một vài thủ thuật nhỏ! Chính vì điều đó mà trên thực tế, trong thoả thuận bán đấu giá, ngân hàng luôn sẽ có câu là “khách hàng mua theo hiện trạng” và “khách hàng cam kết đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của tài sản”. Cũng chính vì lẽ đó, thông thường ngân hàng sẽ không bao giờ chấp nhận phương án “treo khoản thanh toán” của người mua. Hiểu câu này thế nào? Thường thì khách mua bất động sản nếu cẩn thận, họ sẽ chọn cách mở một tài khoản phong toả tại ngân hàng. Sau khi quá trình đăng bộ sang tên đã hoàn tất, khoản tiền trên sẽ giải ngân và trả cho ngân hàng. Nếu không sang tên được thì khách hàng lấy lại tiền.

Dẫu biết “liều ăn nhiều” nhưng việc mua bất động sản từ quá trình thu giữ tài sản của ngân hàng là một quyết định đầu tư rất rủi ro với bất kì cá nhân, tổ chức nào. Do vậy, chúng tôi không khuyến khích khách hàng tự thực hiện hoạt động này mà nên có sự đồng hành từ các luật sư chuyên nghiệp về bất động sản.