Hướng dẫn quan trọng về Đặt Cọc từ Toà tối cao

 

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có hiệu lực từ 15/10/2026. Tôi cho đây là một văn bản hướng dẫn rất đáng chú ý về cách giải quyết tranh chấp liên quan đến đặt cọc. Dưới đây là ba điểm chính mà tôi tâm đắc nhất:

1. TÔN TRỌNG TỐI ĐA NGUYÊN TẮC TỰ DO THOẢ THUẬN

• Tự do thỏa thuận về Lãi suất và Chế tài (Điều 6.4, 6.5):
• Tòa án tôn trọng thỏa thuận tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả.
• Nếu các bên thỏa thuận vừa phạt cọc, vừa bồi thường thiệt hại thực tế (Điều 419 BLDS), Tòa án chấp nhận cả hai. Pháp luật trao quyền cho các bên tự ước lượng và bù đắp rủi ro cho nhau.

2. BÓNG DÁNG CỦA LẼ CÔNG BẰNG

• Miễn trừ trách nhiệm do "Trở ngại khách quan" (Điều 6.3a)

Nếu bên nhận cọc đã làm đúng bổn phận (nộp hồ sơ đúng hạn) nhưng cơ quan nhà nước chậm trễ cấp Sổ đỏ, thì bị coi là trở ngại khách quan -> Không bị phạt cọc. Lẽ công bằng không cho phép trừng phạt một cá nhân vì sự tắc trách của bộ máy công quyền.

• Chống "Phạt cọc cắt cổ" (Điều 6.2): Nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng chính, Tòa án sẽ tự động điều chỉnh, tuyên mức phạt không được vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Điều này ngăn chặn việc lợi dụng thế yếu của đối phương để cài bẫy phạt cọc nhằm trục lợi bất chính.
• Công bằng trong tính lãi (Điều 6.4): Tòa án KHÔNG chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác). Bản chất phạt cọc đã là một chế tài trừng phạt, việc bắt chịu thêm lãi suất trên khoản tiền phạt là sự trừng phạt kép, trái với lẽ công bằng.
• Bảo vệ quyền truy đòi (Điều 4.2): Khi tài sản đặt cọc đã phát sinh hiệu lực đối kháng, bên nhận cọc vẫn có quyền truy đòi tài sản đó ngay cả khi nó bị bên kia lén lút mang đi bán, tặng cho, hoặc bị chiếm hữu bất hợp pháp.

3. XỬ LÝ NHỮNG TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN XÉT XỬ

• Đặt cọc tài sản chung (Điều 5.3) 

Nghị quyết vạch rõ ranh giới: Sở hữu chung hợp nhất bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả; nhưng Sở hữu chung theo phần thì cá nhân có quyền đem phần tài sản của mình ra đặt cọc.

• Hợp đồng chính "có nguy cơ vô hiệu" kéo theo Hợp đồng cọc vô hiệu (Điều 3.2, 3.3)
• Thực tiễn: Bên bán chưa có tên trên Sổ đỏ (hoặc đất chưa rõ diện tích), Tòa án thường tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì "đối tượng của hợp đồng chính không đủ điều kiện giao kết".
• Hướng dẫn: Nghị quyết khẳng định Tính độc lập tương đối của hợp đồng đặt cọc. Dù hợp đồng chính có nguy cơ vô hiệu hoặc nội dung chưa rõ ràng, thì Hợp đồng đặt cọc VẪN CÓ HIỆU LỰC (nếu đáp ứng Điều 117 BLDS). Bên nào lật lọng sẽ bị phạt cọc như thường.
• Nhầm lẫn giữa "Giao kết" và "Thực hiện" hợp đồng (Điều 6.3b)
• Thực tiễn: Đã ký Hợp đồng mua bán (công chứng) xong, sau đó một bên không trả tiền/không giao nhà, Tòa án lại mang điều khoản "Phạt cọc" ra để xử.
• Hướng dẫn: Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm việc Giao kết (ký hợp đồng), thì khi hợp đồng đã ký xong, chế tài đặt cọc chấm dứt. Vi phạm sau khi ký sẽ được xử lý bằng Phạt vi phạm hợp đồng hoặc Bồi thường thiệt hại, tuyệt đối không áp dụng phạt cọc.
• Tải về