Mua nhà nhiều năm chưa được giao: kiện ai?

Về mặt lý thuyết, pháp luật kinh doanh bất động sản có rất nhiều công cụ để bảo vệ người mua. Một trong những công cụ đó là các hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư và người mua phải được chấp thuận bởi cơ qua Nhà nước (thường sẽ là Sở Công Thương. Trong trường hợp chủ đầu tư có vốn nước ngoài, thì cơ quan thẩm định hợp đồng mẫu sẽ là Cục quản lý Cạnh tranh & Bảo vệ người tiêu dùng (“VCA”)).

Khi còn là Luật sư trưởng của một Doanh nghiệp Bất động sản, tôi đã trải qua hành trình rất vất vả để VCA duyệt Hợp đồng mẫu. Có những thứ chúng tôi bị bắt bài vì vượt ngưỡng luật định, nhưng có những thứ mà không có qui định nào cả, chúng tôi phải sửa vì “qui định đó không bảo đảm quyền lợi của người tiêu dùng”. Xin lấy một ví dụ minh hoạ:

Khi thu tiền đợt cuối (thường là khách hàng phải nộp đến 95% giá trị căn hộ) và bàn giao căn hộ, Chủ Đầu tư sẽ thu luôn phí quản lý của 6 tháng. Cơ quan Nhà nước yêu cầu phải thu từng tháng, 6 tháng là quá nhiều, không bảo đảm quyền lợi của người tiêu dùng.

Cùng với các cơ chế khác như phải có bảo lãnh ngân hàng, phải có công văn chấp thuận cho Doanh nghiệp bán tài sản hình thành trong tương lai.... cơ chế phê duyệt hợp đồng mẫu đã tạo ra những lớp bảo vệ rất vững chắc cho người mua. Nhưng thực tế thì chua chát hơn nhiều. Nếu có quan tâm, bạn hãy tải các bản hợp đồng mẫu bạn sẽ ngỡ ngàng vì những điều khoản vô cùng bất lợi cho người mua trong các hợp đồng ấy. Những điều khoản không cần phải là chuyên gia về bất động sản, chỉ cần là một người bình thường, chịu khó đọc là sẽ thấy rất rõ những bất lợi, tính bất cân xứng về quyền và nghĩa vụ trong ấy.

Âu vậy nhưng tính ra nếu khách hàng có cơ hội kí vào các bản hợp đồng kia, ít ra họ vẫn “còn may” vì ít ra các bất động sản đó đã điều kiện bán. Ác nhơn là có rất nhiều bất động sản không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn  bán ngon lành.

Để hiểu chuyện “bán” khi chưa đủ điều kiện bán, hãy nhìn ở khía cạnh dòng tiền. Chủ đầu tư sẽ thành lập một Công ty TNHH Cùi Bắp. Công ty TNHH Cùi Bắp này sẽ kí với Khách Hàng một hợp đồng “Tư vấn và Hỗ Trợ mua căn hộ” hoặc một cái tên mỹ miều nào đó. Nội dung của nó là Cùi Bắp sẽ hỗ trợ tìm hiểu dự án nào đó, thay mặt Khách Hàng đặt chỗ, Nhận tiền và chuyển tiền cho Chủ đầu tư. Nếu khách hàng sau đó kí hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, phí dịch vụ là miễn phí. Nếu khách hàng không kí hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, Cùi Bắp tính phí dịch vụ bằng chính số tiền mà Khách Hàng đã chuyển cho Cùi Bắp (diễn giải ra nó tương đương với chuyện đặt cọc và bị mất cọc).

Trong mô hình này, giả sử nếu sau vài ba năm mà Chủ Đầu tư vẫn không hoàn thiện được pháp lý dự án, nhà cửa đâu không thấy, khách hàng làm gì? Khởi kiện là cách kinh điển. Nhưng câu hỏi quan trọng là kiện ai: chủ đầu tư hay kiện Công ty TNHH Cùi Bắp? Đã gọi là Cùi Bắp, thì nó làm gì có tài sản, người đứng tên bất quá là một vài cá nhân nào đó. Về mặt logic thì tiền mà Cùi Bắp nhận được từ khách hàng sẽ đổ về cho Chủ đầu tư, nhưng khách hàng làm gì có bằng chứng cho chuyện đó. Thậm chí, Cùi Bắp đặt trụ sở hay địa điểm làm việc ngay trong toà nhà với chủ đầu tư thì khách hàng làm gì nhau?

Đó chỉ mới là mô hình thứ nhất. Mô hình khác thêm tay chơi là ngân hàng, và khách hàng phải vay để “đặt cọc” mới đau đớn hơn nữa.

Cho nên vừa rồi đọc báo thấy một Toà khu vực tuyên hợp đồng vay vô hiệu thật sự là thú vị quá đỗi!