Công Ty Bất Động Sản Hủy Hợp Đồng Với Khách Hàng Để Thu Lợi Lớn?

 

Bài đăng trên Saigon Times ngày 03/07/2025

Trong khoảng một năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một hiện tượng đáng lo ngại: nhiều công ty bất động sản đơn phương hủy hợp đồng với khách hàng. Đây không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn phản ánh những bất cập trong cách vận hành của thị trường bất động sản. Hiện tượng này không chỉ gây thiệt hại lớn cho người mua mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về trách nhiệm quản lý của các cơ quan nhà nước và tính minh bạch của các chủ đầu tư. 

Hiện tượng hủy hợp đồng với khách hàng không phải là điều mới mẻ, nhưng trong thời gian gần đây, tần suất và quy mô của các vụ việc này đang gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ phát tín hiệu giải cứu thị trường bất động sản. Các vụ hủy hợp đồng thường có một số đặc điểm chung:

• Thời điểm ký kết hợp đồng: Các hợp đồng bị hủy thường được ký cách đây khoảng 5 năm hoặc hơn.
• Loại hợp đồng: Các hợp đồng bị hủy thường không phải là hợp đồng mua bán bất động sản chính thức, mà là các dạng hợp đồng “sáng tạo” như hứa mua hứa bán, hợp đồng tư vấn hỗ trợ mua bán căn hộ, thỏa thuận đặt chỗ, hoặc các hợp đồng giữ chỗ. Những loại hợp đồng này thường được thiết kế để lách luật, đặc biệt khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn hoặc mở bán.
• Cơ chế vận hành: Để tránh trách nhiệm pháp lý trực tiếp, các chủ đầu tư thường sử dụng các công ty thứ ba (công ty môi giới hoặc công ty con) để ký hợp đồng với khách hàng. Khi xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư có thể dễ dàng phủi tay, đổ trách nhiệm cho công ty thứ ba, vốn thường không có tài sản đáng kể. Điều này khiến khách hàng rơi vào tình thế bất lợi khi muốn khởi kiện.

Câu hỏi đặt ra là tại sao các chủ đầu tư lại quyết định hủy hợp đồng với khách hàng, dù điều này có thể gây ra tranh cãi và ảnh hưởng đến uy tín của họ? Câu trả lời nằm ở động cơ lợi nhuận:

• Giả sử 5 năm trước, một căn hộ được bán với giá 30 triệu đồng/m². Sau 5 năm, giá thị trường của căn hộ đó có thể đã tăng lên 70 triệu đồng/m² hoặc cao hơn, nhờ vào sự phát triển của hạ tầng, nhu cầu tăng cao, hoặc lạm phát. Khi hủy hợp đồng, chủ đầu tư thường hoàn lại tiền gốc cho khách hàng, kèm theo một khoản lãi suất “hỗ trợ” (thường khoảng 10%/năm). Tuy nhiên, khoản lãi này vẫn thấp hơn nhiều so với mức tăng giá thực tế của bất động sản. Kết quả là, chủ đầu tư có thể bán lại căn hộ đó với giá cao gấp đôi, thu về lợi nhuận khổng lồ. Về mặt logic những hợp đồng đã kí càng lâu, thì động lực thúc đẩy chủ đầu tư huỷ hợp đồng càng lớn.
• Một chiêu bài phổ biến mà các chủ đầu tư sử dụng để hủy hợp đồng là viện dẫn điều khoản “bất khả kháng” trong hợp đồng. Các lý do bất khả kháng thường được đưa ra bao gồm việc cơ quan nhà nước không phê duyệt quy hoạch 1/500, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các vấn đề pháp lý khác liên quan đến dự án. Theo điều khoản này, nếu sau một khoảng thời gian nhất định (thường là x ngày), các bên không khắc phục được tình trạng bất khả kháng, một trong các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Khách hàng, đặc biệt là những người mua bất động sản với mục đích đầu tư hoặc để ở, là đối tượng chịu thiệt hại nặng nề nhất trong các vụ hủy hợp đồng này. Họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc đòi quyền lợi của mình. Cụ thể:

§  các hợp đồng vì được ký với công ty thứ ba, chứ không phải trực tiếp với chủ đầu tư, khiến khách hàng gặp khó khăn khi muốn khởi kiện. 

§  Công ty thứ ba thường không có tài sản đáng kể, và việc kiện tụng có thể kéo dài nhiều năm mà không mang lại kết quả thực tế. Hơn nữa, các hợp đồng này thường được soạn thảo với sự tư vấn của các luật sư giỏi, chứa đựng nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng, đặc biệt là trong trường hợp tranh chấp.

§  lý do để huỷ hợp đồng thường dựa vào điều khoản bất khả kháng. Trong đó đánh giá các quyết định của cơ quan nhà nước, sự thay đổi của pháp luật ảnh hưởng đến dự án đầu tư loại nào thật sự là bất khả kháng, loại nào không phải sẽ phụ thuộc vào cách hiểu của thẩm phán, điều mà xét về mặt thực tiễn xét xử hiện vẫn chưa có sự nhất quán về mặt quan điểm.

Có ba nhận xét được rút ra từ hiện tượng huỷ hợp đồng này:

(i) Khách hàng sẽ rất khó để đòi quyền lợi của mình trong game này. Lý do một phần do các Công ty BĐS cao tay với sự hậu thuẫn của luật sư đã có tạo ra kịch bản tuyệt hay, nhưng mặt khác là từ đầu họ tham gia game đầu tư theo cách không quan tâm bẫy rập, giờ đã vào bẫy, gỡ là khó vô cùng.

(ii) Cùng với việc nhà nước gỡ vướng cho thị trường bất động sản, yêu cầu giám sát từ cơ quan nhà nước đối với dạng hành vi này cũng phải đặt ra song hành. Tôi tin rằng dạng hành vi này những phiên toà đơn lẻ không giải quyết được. Nó đòi hỏi sự giám sát mang tính hệ thống. Một ví dụ nhỏ để làm rõ ý này: Khi Công ty môi giới kí hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn... với khách hàng, bản chất là tiền sẽ được chuyển về cho chủ đầu tư. Nhưng khách hàng không thể có bất kì bằng chứng nào để chứng minh điều đó. Giờ tranh chấp, khách hàng lấy cơ sở nào để kiện chủ đầu tư? Còn muốn qui kết Chủ đầu tư huy động vốn trái phép ư, còn khuya!

(iii) Do đó, một mặt tôi vẫn ủng hộ nhà nước phải giải cứu bất động sản, nhưng phải luôn tự đặt câu hỏi “bao nhiêu là đủ”. Giải cứu tới mức nào, có phải bất kì khó nào đều phải tháo gỡ. Trải nghiệm tư vấn bất động sản, tôi hiểu rằng có nhiều khó khăn khi triển khai dự án mà chủ đầu tư phải đối diện nhiều thứ nhiêu khê do cách áp dụng pháp luật hoặc đơn giản là xuất phát từ sự lúng túng của các cơ quan chức năng. Ví dụ như vấn đề xác định giá đất. Nhưng có rất nhiều khó khăn xuất phát từ việc chủ đầu tư làm bất chấp với tư duy cứ làm rồi xin sau, hoặc sẽ được cứu. Đồng thời, tình trạng trục lợi như trên đề cập là có. Nhưng bằng quan sát cá nhân, tôi chưa thấy có phản ứng kịp thời nào từ cơ quan chức năng, hoặc tối thiểu nhất là đường lối xử lý của toà án thế nào. Tóm lại là, "cá cắn câu biết đâu mà gỡ, chim vào lồng biết thuở nào ra".

Kết luận

Hiện tượng công ty bất động sản hủy hợp đồng với khách hàng để thu lợi lớn là một vấn đề nhức nhối, phản ánh những lỗ hổng trong quản lý và vận hành thị trường bất động sản. Trong khi các chủ đầu tư tận dụng các kẽ hở pháp lý để tối đa hóa lợi nhuận, khách hàng lại chịu thiệt hại nặng nề cả về tài chính lẫn niềm tin. Để giải quyết vấn đề này, tôi cho rằng cần hai yêu cầu:

Sự giám sát từ các cơ quan quản lý từ nhóm cơ quan hành pháp. Theo đó, phải bảo đảm rằng các công ty bất động sản khi được “tháo gỡ” về pháp lý, họ không nhân đó thu lợi tối đa bằng cách huỷ các hợp đồng đã kí với các khách hàng.

Hướng dẫn từ Toà án nhân dân [tối cao], trong đó hướng dẫn cách hiểu và/hoặc vận dụng qui định bất khả kháng. Theo đó, cần tập trung vào khía cạnh “đó là những sự kiện mà các bên không lường trước được khi kí hợp đồng, khi xảy ra họ đã làm mọi cách mà vẫn không khắc phục được”. Khi đã nhấn mạnh như thế, thì sẽ rất dễ dàng để các thẩm phán nhận định việc một công ty bất động sản khi bán [chui] họ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có qui hoạch 1/500 hoặc chưa có giấy phép xây dựng thì việc bị cơ quan nhà nước từ chối không cấp sổ, không cho cập nhật qui hoạch 1/500 có phải là bất khả kháng hay không ngay.